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#ABCfinanza: quale legame può esserci tra mercato del credito e real estate?

La storia del mercato immobiliare è costellata da forti espansioni e brusche contrazioni. Un esempio di recente memoria è il crollo del mercato immobiliare americano con lo scoppio della Grande Crisi del 2008.

Il legame tra il mercato del credito ed il mercato immobiliare

Un ruolo importante in queste fasi di oscillazione è giocato dal mercato del credito e dai diversi soggetti che vi si rivolgono quando decidono di costruire o acquistare una casa.

Basti pensare a come variazioni dei tassi d’interesse nel mercato del credito possano favorire l’espansione o la contrazione del mercato immobiliare e generare, in questo modo, andamenti ciclici.

Vediamo le fasi del ciclo.

Caduta dei tassi d’interesse

Un calo dei tassi d’interesse può spingere al rialzo il mercato immobiliare e quindi gonfiare i prezzi delle case in diversi modi:

  • bassi tassi d’interesse possono essere un incentivo alla realizzazione di progetti più rischiosi, dal momento che permettono alle imprese di avere accesso a più capitale per un periodo di tempo più lungo;
  • chi vuole acquistare può decidere di approfittare dei tassi d’interesse più bassi per acquistarne una più costosa;
  • chi ha acquistato una casa potendo rifinanziare l’acquisto a tassi d’interesse più bassi, si troverebbe ad avere del reddito disponibile maggiore da spendere in consumi;

Inoltre con tassi d’interesse in calo e prezzi delle case in aumento, nuove imprese saranno indotte ad entrare sul mercato delle costruzioni. E allo stesso tempo, l’aspettativa di nuovi aumenti dei prezzi potrebbe spingere ulteriormente gli acquisti.

Naturalmente questo ciclo espansivo si sgonfia non appena i tassi d’interesse iniziano ad aumentare.

Aumento dei tassi d’interesse

  • Al contrario l’incremento dei tassi d’interesse, aumentando il costo del mutuo, comporta maggiori oneri per chi decide di acquistare casa. Questo potrebbe ridurre la domanda sul mercato immobiliare, la profittabilità delle imprese e, di conseguenza, gli investimenti nel settore. La caduta dei consumi e degli investimenti a sua volta avrebbe come effetto una diminuzione del prezzo di mercato.
  • L’aumento dei tassi d’interesse, riducendo la profittabilità delle imprese, induce inoltre le banche a razionare il credito nei confronti delle imprese che investono nel settore immobiliare, in quanto maggiore è il rischio di non veder restituito il prestito erogato.
  • Infine, l’aumento dei tassi d’interesse aumenta l’onere del debito per coloro che hanno contratto mutui a tasso variabile rispetto ai debitori a tasso fisso.

Ancora una volta il ciclo si autoalimenta. Gli acquirenti di nuove case riducono la domanda, orientando gli acquisti verso soluzioni meno costose o rinunciando ad acquistare gli immobili. La riduzione dei prezzi immobiliari comporta maggiori difficoltà nel reperire finanziamenti per avviare progetti di costruzione, spiazzando gli investimenti nel settore. Queste tendenze accelerano con l’aumentare dei tassi d’interesse, finché il ciclo non riparte.

Il mercato immobiliare in Italia

In Italia, il mercato immobiliare nel terzo trimestre dell’anno conferma i dati positivi del secondo trimestre, registrando un tasso di crescita tendenziale, riferito al totale delle compravendite, pari all’8,8%.

realestate

In particolare, se consideriamo i tassi di variazione a partire dal I trimestre del 2015, tutti i settori mostrano rialzi.

Nel solo terzo trimestre dell’anno il rialzo maggiore è avvenuto nel settore residenziale, +10,8%. Analogamente gli scambi di cantine, box e posti auto, che rientrano nella voce Pertinenze delle abitazioni, sono cresciuti del 9%.

Terziario e produttivo mostrano nel periodo una variazione più contenuta, con aumenti rispettivamente pari a +0,9% e +2,2%, ma registrano comunque un ritorno al segno più dopo due trimestri con segno negativo.

Il comparto dei negozi, degli alberghi e degli altri edifici commerciali evidenzia invece una decelerazione rispetto al secondo trimestre dell’anno (dal 10,3% al 7,4%), pur mantenendo ritmi di crescita sostenuti.

Infine, nella categoria “altro” a cui appartengono gli immobili non diversamente classificabili, le compravendite tra il secondo ed il terzo trimestre del 2015 sono aumentate di poco più di tre punti percentuali dal 6,8% all’8,8%.

In conclusione, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, nel terzo trimestre dell’anno il mercato immobiliare italiano ha consolidato in maniera significativa la sua ripresa.

 

Scritto da

Dopo l'importante esperienza lavorativa in AdviseOnly, dove ha ricoperto il ruolo di portfolio advisor e analista macroeconomico, è entrato in Cassa Depositi e Prestiti. Ha conseguito la Laurea in Economia Politica all'Università degli Studi di Roma I "La Sapienza", trascorrendo alcuni periodi di studio all'estero ed il Master in Finance (II livello) presso l’Università di Torino (CORIPE Piemonte). La sua principale passione è l'economia.

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