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Cerchi casa? Vuoi investire nell’immobiliare? Ecco quattro rischi e un’alternativa

Casa, dolce casa. Soprattutto se vivi in Italia.

Diciamolo, a noi italiani è sempre piaciuto investire nel mattone. Secondo le rilevazioni di Banca d’Italia, la “sola” ricchezza abitativa corrisponde al 50% della ricchezza lorda delle famiglie della Penisola. Inoltre gli italiani sono ai vertici a livello europeo nella classifica per popolazione con casa di proprietà. Ma è un buon affare?

investire casa

La casa è un buon investimento?

In un confronto con diverse asset class, sembra di sì. A partire dal 1988 in Italia i prezzi delle case sono aumentati mediamente del 4,8% annuo contro il rendimento del 6,6% di un indice obbligazionario, del 7,0% di un indice azionario e del 10,3% di un paniere di titoli azionari del settore immobiliare (REIT). Se partiamo dal 1972, il rendimento annuo medio sale all’8,9% per le abitazioni, al 8,8% per le azioni e all’11,9% per le azioni REIT. Insomma, investire nella propria abitazione ha fruttato in media un interessante ritorno. Questo, però, riguarda il passato. Non si può sapere come andrà da oggi in poi e, inoltre, anche guardando agli ultimi decenni, si poteva fare di meglio.

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Nota: abitazione Italia= indice dei prezzi BIS; azioni mondiali= MSCI World Total Return in dollari; bond mondiali= JPM Global Aggregate Bond Index Total return; REIT: FTSE NAREIT All Equity REITS Total Return.

Quali sono le prospettive in Italia?

Lo scenario

Secondo quanto riportato dall’indice dei prezzi della Banca dei Regolamenti Internazionali (BIS), in Italia i prezzi delle abitazioni hanno iniziato a risentire della crisi a partire dal 2008 e, dopo aver ristagnato per qualche anno, oggi sono più bassi del 12% rispetto al picco pre-crisi. Tutto sommato, non è un calo drammatico, se paragonato al -50% degli Stati Uniti (nel momento peggiore della crisi).

Tuttavia, vista la lenta ripresa dell’economia, l’alto tasso di disoccupazione e i risultati dell’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni della Banca d’Italia, i prezzi sembrano essere destinati a calare ancora[1].

Valutazioni

Il Fondo Monetario Internazionale (FMI) ha appena avviato un progetto dedicato al monitoraggio del mercato immobiliare a livello globale. Secondo le due classiche misure di valutazione (Price-to-Income ratio e Price-to-Rent ratio), i prezzi del mercato immobiliare italiano sembrano in linea con i fondamentali, anche se non particolarmente convenienti.

Conviene comprare casa?

Investire nell’immobiliare non è un investimento come un altro. Al di là dell’aspetto finanziario (“Aumenteranno i prezzi in futuro?”, “Sto pagando il giusto prezzo?”), l’investimento immobiliare si porta dietro anche altre considerazioni di carattere più personale: “Ho intenzione di viverci?”, “Voglio passarci parte della mia vita?”, “Decido di comprare casa per i miei figli?” oppure “è solo un investimento che mi permette di parcheggiare la mia liquidità?”.

Quando si trova la casa dei propri sogni e si è nella condizione di poter far fronte alla spesa, il prezzo può essere meno rilevante. Nel momento in cui decidete di farlo, però, vi consigliamo di tenere presenti questi quattro fattori di rischio.

1. Rischio idiosincratico e scarsa informazione

Sia il FMI che la BIS ci sono venuti incontro fornendoci dati aggregati sul mercato immobiliare, ma la frammentazione del mercato e la scarsa informazione che circola sulla qualità degli immobili rende questo settore particolarmente difficile da analizzare. Pensate alla vostra città: da un quartiere all’altro i prezzi possono essere molto diversi e, spesso, tale divergenza è legati a fattori talmente specifici (del quartiere) che un “normale” investitore ha difficoltà a rendersene conto.

2. Liquidità

Quanto ci vuole per vendere una casa? Di norma alcuni mesi, anche quando trovate rapidamente un acquirente. Senza pensare che, nei momenti di crisi, si può impiegare anche diversi anni prima di liberarsi di un immobile, su cui si devono pagare tasse e costi di mantenimento.

3. Costi

Comprare casa costa e non solo per l’investimento iniziale. Oltre ai costi di avviamento (spese notarili e di gestione) vanno aggiunti i costi di gestione (lavoretti o spese condominiali), senza dimenticare la tassazione. L’Italia ha un imposizione fiscale sulla casa inferiore alla media europea[2] ma, visto l’andazzo degli ultimi anni, può darsi che cresca in futuro.

4. Diversificazione

Di solito comprare casa richiede un’ingente spesa che, rispetto al proprio patrimonio complessivo, ne può rappresentare una buona fetta, concentrata su un solo o pochi asset.    

Insomma, se comprare casa è il sogno della vostra vita (e noi con il portafoglio gratuito Obiettivo Casa possiamo aiutarvi) o ne avete trovata una che soddisfa le vostre esigenze, il puro aspetto finanziario non è l’unica cosa che conta in un investimento immobiliare.

Tuttavia, se non avete l’esigenza di comprare casa e pensate solo all’aspetto finanziario, c’è un modo per ovviare a questi rischi: investire in ETF o fondi comuni tradizionali.  

Per questa ragione noi di Advise Only, abbiamo creato Obiettivo Real Estate: un portafoglio d’investimento che vi permette di investire sul tema assumendovi meno rischio, rendendo l’investimento più liquido e maggiormente diversificato.

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Scritto da

Segue tematiche economiche e finanziarie per il team financial strategies group di Advise Only. Dopo aver conseguito una doppia laurea in Management all’Università di Torino e all’ESCP Europe, ha deciso di proseguire i suoi studi con un master in Economia Internazionale a Paris Dauphine. Dopo 4 anni di vita parigina ed esperienze lavorative come economista e strategist, sbarca in Advise Only con l’obiettivo di sviluppare la parte di analisi economica e congiunturale.

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