Case più grandi, unifamiliari, dotate di spazio esterno. Bello, vero? Solo che in città le soluzioni che corrispondono a questa descrizione costano. E non poco. E allora sai cosa faccio? Prendo tutto e vado a vivere in campagna. Tanto adesso, con il lavoro da remoto, non ho neanche più l’ansia del pendolare.
È questo il ragionamento che stanno facendo da un anno a questa parte molte famiglie italiane. Lo rivelano in un’indagine della serie “Occasional Papers” della Banca d’Italia Elisa Guglielminetti, Michele Loberto, Giordano Zevi e Roberta Zizza.
L’indagine si intitola “Vado a vivere da solo: l’impatto della pandemia di Covid-19 sulle preferenze abitative”1. Il tema, letto il titolo, non potrebbe essere più chiaro: l’impatto della pandemia di Covid-19, per l’appunto, sulle preferenze abitative degli italiani.
Come sono cambiate le preferenze abitative?
“Lo scoppio della pandemia di Covid-19 nei primi mesi del 2020”, si legge, “ha cambiato il comportamento delle famiglie sotto molti aspetti. La paura del contagio e le restrizioni introdotte dai governi hanno ridotto mobilità e contatti sociali. Molte persone hanno sperimentato per la prima volta e per un periodo prolungato il lavoro da casa, così come nuove modalità di spesa”.
Più nel dettaglio, la quota di lavoro da remoto è aumentata di 10 volte nel settore privato e di quasi 15 volte in quello pubblico. Questo e altri cambiamenti hanno influenzato e non poco il mercato immobiliare, “con conseguenze potenzialmente durature sulla distribuzione della ricchezza e sull’organizzazione delle città”.
Esempio: le chiusure hanno reso evidente come uno spazio esterno non guasta e il lavoro da remoto ha fatto capire come non sia necessario abitare per forza in centro città per essere puntuali, efficienti e felici. Dal che, tutta una serie di scelte che ha impresso una nuova direzione al mercato immobiliare. Ma i mutamenti indotti dalla situazione sono transitori o sono qui per restare? Vediamo.
La parola agli agenti immobiliari e alla ricerca online
Intanto, per completezza, aggiungiamo che il lavoro ha preso le mosse da due set di dati:
• quelli dell’Italian Housing Market Survey (IHMS), indagine trimestrale su un ampio campione di agenti immobiliari, con le loro opinioni sull’andamento di vendite e affitti residenziali;
• e quelli degli annunci di vendita di abitazioni forniti da Immobiliare.it.
“Per ogni annuncio”, spiegano gli autori del paper, “abbiamo informazioni dettagliate sulle caratteristiche, l’ubicazione e il prezzo richiesto per l’abitazione”. In più, per ciascuna abitazione c’è un riscontro diretto sull’interesse dei potenziali acquirenti, che arriva dal numero di visualizzazioni e da quante volte il venditore è stato contattato da un potenziale acquirente attraverso il sito web.
“Queste informazioni vengono aggiornate settimanalmente, rendendo così possibile un’analisi tempestiva dei mutamenti nell’attività di ricerca delle famiglie in relazione all’evoluzione delle condizioni sanitarie e delle restrizioni. I click ci dicono dove e cosa stanno cercando le persone, mentre i contatti ci indicano quali case potenzialmente si adattano alle preferenze degli acquirenti”.
Cos’è che viene fuori incrociando i dati?
Cominciamo col dire che al drammatico calo delle transazioni immobiliari nella prima metà del 2020 ha fatto seguito un forte rimbalzo, soprattutto nei piccoli comuni. Subito dopo lo scoppio della pandemia, infatti, si è registrato un improvviso e significativo cambiamento nella domanda di alloggi, sia per quanto riguarda le caratteristiche fisiche sia per quel che concerne la posizione delle case.
Gli agenti immobiliari segnalano uno spostamento della domanda verso case più grandi, unifamiliari, possibilmente dotate di spazi esterni e ubicate in luoghi meno congestionati. L’attività di ricerca online conferma. In particolare, “l’attività di ricerca nei comuni classificati come aree rurali, misurata in termini di visualizzazioni degli annunci, è aumentata di 11 punti percentuali in più rispetto alle città”.
In generale, le nuove “case dei sogni” hanno proprietà abitative che sono meno disponibili o troppo costose nelle aree urbane: pensiamo, per esempio, a una casa con il suo bel giardino.
Chi è che sta cercando casa, oggi?
Le autrici e gli autori dello studio escludono che la ricerca sia associata a un maggior potere d’acquisto e che il potere d’acquisto sia un fattore decisivo, così come escludono l’ipotesi “seconda casa” o “casa per le vacanze”.
Secondo gli agenti immobiliari, infatti, dall’inizio della pandemia la quota di potenziali acquirenti alla ricerca di una seconda casa è diminuita, mentre è aumentata la quota di famiglie che vogliono cambiare casa di residenza.
Anche perché in ogni caso l’attività di ricerca è cresciuta praticamente in tutte le località, comprese le grandi città. E, cosa ancor più significativa, hanno registrato un balzo sia la domanda sia l’offerta di alloggi, a segnalare che alcune famiglie cercano una nuova casa da acquistare e al contempo mettono in vendita la propria.
Tradotto: non sta cercando casa chi ha più soldi (magari da investire) o chi vuole un alloggio nel quale soggiornare in villeggiatura, ma chi non si sente più soddisfatto della propria abitazione e ne vuole un’altra dotata di caratteristiche che oggi, a valle dello scoppio della pandemia e con la consapevolezza che potrebbero essercene altre in futuro, sono considerate essenziali.
Quanto saranno permanenti i cambiamenti nella domanda?
C’è da capire, adesso, se il riposizionamento nelle preferenze abitative si rivelerà almeno in parte permanente. I cambiamenti strutturali nell’organizzazione del lavoro potrebbero rappresentare il fattore più “disruptive”, come si dice. Di grande impatto sia per l’immobiliare commerciale sia per l’immobiliare residenziale. Difficilmente le città verranno abbandonate in massa come in un film del genere catastrofista, ma appare anche molto concreta l’ipotesi di un eccesso di offerta di spazi per uffici e punti vendita, che dovranno essere convertiti ad altri usi.
“Per quanto riguarda le abitazioni, i nostri risultati suggeriscono che le famiglie danno già meno valore alla vicinanza al centro città, il che si potrebbe spiegare in parte con la minore necessità di spostarsi tutti i giorni per lavoro e fare i pendolari”.
Lato agenzie, gli agenti immobiliari sono ottimisti o pessimisti sull’evoluzione della domanda di abitazioni nel prossimo futuro a seconda del fatto che la loro zona di competenza rientri o meno nelle categorie che stanno beneficiando del cambiamento delle preferenze.
Ma il mercato immobiliare non sarà più lo stesso
Insomma, sul mercato immobiliare hanno pesato la paura del contagio, le restrizioni imposte dal governo e l’estesa possibilità di telelavoro.
Se questi cambiamenti dovessero rivelarsi almeno in parte duraturi – come confermano le evidenze preliminari sulla mobilità e sulle modalità di lavoro a distanza – in prospettiva potrebbero esserci ripercussioni significative sulla distribuzione della ricchezza (che in Italia è rappresentata principalmente dagli immobili residenziali), sulla stabilità finanziaria e su quelle forze che di solito fanno delle città un polo di crescita e innovazione.
Ne usciremo migliori? Forse no, ma le città e le campagne ne usciranno sicuramente diverse, e sotto certi aspetti perfino più interessanti.
1. N. 627 – Vado a vivere da solo: l’impatto della pandemia di Covid-19 sulle preferenze abitative
